Verhuurder discrimineert door huurder af te wijzen op grond van eigen inschatting van handicap-gerelateerde noden

Situatie 

De indienster van de klacht werd geweigerd als kandidaat-huurder van een appartement, waar ze wilde samenleven haar minderjarige dochter, die een autismespectrumstoornis (ASS) en ADHD heeft. Als reden van de weigering verwees de verhuurder naar slechte ervaringen uit het verleden en naar haar inschatting dat de woning niet geschikt zou zijn voor de indienster van de klacht en haar dochter, gezien het feit dat zij om een prikkelarme omgeving had gevraagd. 

Beoordeling door de Geschillenkamer

De verhuurder stelt dat de weigering gebaseerd is op twee redenen: onduidelijkheid omtrent de financiële situatie van de kandidaat-huurder en de nood aan een prikkelarme omgeving voor haar inwonende dochter. 

Uit het dossier en de uitwisseling op de zitting blijkt niet duidelijk welk gewicht precies toekomt aan het argument over de financiële situatie. Dit werd immers niet aangehaald in het bericht waarmee de verhuurder liet weten dat ze de kandidatuur van de indienster van de klacht afwees.  

Wel staat vast dat de weigering in belangrijke mate gemotiveerd is door de inschatting van de verhuurder dat de woning niet geschikt zou zijn voor de indienster van de klacht en haar dochter, omdat deze laatste omwille van haar ASS nood heeft aan een prikkelarme omgeving. 

Op die manier heeft de verhuurder uitdrukkelijk geweigerd om een woning te verhuren aan een kandidaat-huurder, op grond van de handicap van de dochter van die kandidaat-huurder.  

Ter rechtvaardiging voert de verhuurder aan dat zij te goeder trouw heeft willen meedenken in het belang van de kandidaat-huurder, die nood heeft aan een geschikte woning, en zich heeft willen indekken tegen mogelijke juridische claims van de huurder, en tegen het risico dat deze snel opnieuw zou willen verhuizen indien ze geconfronteerd zou worden met een lawaaierige omgeving. 

Uit de reconstructie van de feiten blijkt echter dat de verwijzing die de indienster van de klacht maakte naar de nood aan een prikkelarme omgeving voor haar dochter, veeleer te maken had met de situatie in haar toenmalige woning, waar veel drukke interacties plaatsvonden tussen haar ex-partner en diens talrijke bezoekers. De indienster van de klacht was door de verhuurder op de hoogte gebracht van de risico’s op geluidshinder op straat en door buren, en aanvaardde deze. De verhuurder heeft dus haar eigen inschatting van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht boven die van de indienster gesteld. Het inschatten van die noden komt echter toe aan de indienster van de klacht en haar dochter zelf, eerder dan aan de verhuurder.  

De Geschillenkamer is van mening dat het aangehaalde risico op juridische claims naar aanleiding van lawaai de weigering niet kan verantwoorden, aangezien de verhuurder de kandidaat-huurder correct had geïnformeerd over deze risico’s. Het risico dat de huurovereenkomst snel zou worden beëindigd om wille van lawaai, kan de weigering evenmin verantwoorden, aangezien dit gebaseerd is op een eenzijdige inschatting door de verhuurder van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht, die haaks staat op de inschatting van de indienster zelf. 

Oordeel

Om die redenen oordeelt de Geschillenkamer dat er sprake is van een ongerechtvaardigde weigering van een kandidaat-huurder en dus van directe discriminatie bij associatie op grond van handicap overeenkomstig het Gelijkekansendecreet.  

Aanbevelingen van de Geschillenkamer 

Om de vastgestelde discriminatie te beëindigen, beveelt de Geschillenkamer de verhuurder aan: 

• als individuele maatregel, de indienster van de klacht niet te weigeren als kandidaat-huurder voor de betrokken woning op basis van de handicap van haar dochter;
• als structurele maatregel, om kandidaat-huurders niet minder gunstig te behandelen omwille van hun handicap of die van hun gezinsleden. 

De Geschillenkamer, samengesteld uit voorzitter Eva Brems, bijzitter Jelle Flo en bijzitter Sarah Lambrecht, en bijgestaan door griffier Dorien Geeroms, spreekt het volgende oordeel uit:

Procedure

De Geschillenkamer heeft de klacht ontvangen op 14 november 2025.

De fase van het uitwisselen van standpunten en overtuigingsstukken werd afgerond op 23 februari 2026.

De Geschillenkamer ontving volgende stukken: 

• het standpunt van de verweerster van 19 december 2025
• het antwoord van de indienster van de klacht van 25 januari 2026
• het antwoord van de verweerster van 23 februari 2026.

De Geschillenkamer behandelde de zaak tijdens een hoorzitting op 29 april 2026. Beide partijen namen online deel. Verweerster werd vertegenwoordigd door advocaat S. De Braekeleer. 

Feiten

Begin 2025 was de indienster van de klacht op zoek naar een huurwoning. Ze woonde op dat ogenblik samen met haar ex-partner en wilde verhuizen naar een eigen woning voor haarzelf en haar minderjarige dochter, die een autismespectrumstoornis (ASS) en ADHD heeft. Zij ontvangt zelf een vervangingsinkomen na langdurige arbeidsongeschiktheid.

Op 11 januari 2025 nam ze contact op met de verweerster, een particuliere eigenaar en verhuurster van meerdere huizen en appartementen. Deze had een appartement te huur, waarin de indienster van de klacht haar interesse uitte.

Op 13 januari 2025 bezocht ze het appartement, waarna ze zich op 16 januari 2025 kandidaat stelde om het te huren. Hierna volgde een bijkomend gesprek in persoon en een uitwisseling van e-mails en telefoonberichten (SMS) over met name de financiële situatie en gezinssituatie van de indienster van de klacht. Er was ook contact tussen de verhuurster en de schuldbemiddelaar van de indienster van de klacht.

Op 26 januari 2025 deelde de verweerster aan de indienster van de klacht mee dat ze het appartement niet aan haar zou verhuren. Ze verwees daarbij naar slechte ervaringen uit het verleden, nadat ze op gevoel had verhuurd. Ze gaf aan dat ze hierdoor zeer afwachtend is geworden bij verhuringen. Als bijkomende reden gaf ze ook aan dat het appartement volgens haar niet geschikt was voor de indienster van de klacht en haar dochter, gezien het feit dat zij om een prikkelarme omgeving had gevraagd. 

Standpunten partijen

Beoordeling door de Geschillenkamer 

I. Vooraf: te weren stukken 

De Geschillenkamer ontvangt een klacht pas nadat een poging tot bemiddeling is doorlopen bij de afdeling Eerstelijnsdienst en Bemiddeling van het Vlaams Mensenrechteninstituut.[1] Omwille van de vertrouwelijkheid van de bemiddeling mag de Geschillenkamer niet geïnformeerd worden over wat er zich tijdens de bemiddeling heeft afgespeeld.[2]

De Geschillenkamer beslist om de passages uit het standpunt van de verweerster die inhoudelijk over de bemiddelingspoging gaan te weren (passages op pagina’s 1-2 en 7 van het standpunt van de verweerster). Dit wil zeggen dat de Geschillenkamer met deze passages uit het standpunt geen rekening houdt bij haar beoordeling. 

II. Directe discriminatie op grond van handicap

A. Algemene beginselen

De indienster van de klacht voert aan dat zij minder gunstig werd behandeld omwille van de handicap van haar dochter. Zij stelt dat er daarom sprake is van discriminatie bij associatie.

Een directe discriminatie op grond van handicap vindt plaats wanneer:  

• iemand minder gunstig wordt behandeld dan iemand anders in een vergelijkbare situatie; 
• op grond van handicap (oorzakelijk verband);
• tenzij die ongunstige behandeling objectief wordt gerechtvaardigd. Dit is het geval wanneer de ongunstige behandeling een legitiem doel nastreeft en de middelen om dit doel te bereiken passend en noodzakelijk zijn.[3] Een minder gunstige behandeling van een persoon met een handicap is niet noodzakelijk wanneer de minder gunstige behandeling  kan worden vermeden door redelijke aanpassingen.[4] Als aan die voorwaarden is voldaan, moet ten slotte een afweging worden gemaakt tussen het nadeel voor personen met een of meer beschermde kenmerken en het belang van het nagestreefde doel.

Het Gelijkekansendecreet biedt, in navolging van het EU recht, niet alleen bescherming tegen discriminatie op grond van eigen beschermde kenmerken, maar ook tegen discriminatie op grond van “bij associatie toegekende” beschermde kenmerken.[5] Het Gelijkekansendecreet beschermt dus ook personen die, hoewel ze niet zelf deel uitmaken van de groep met beschermde kenmerken, omwille van deze kenmerken minder gunstig worden behandeld.[6]

De Geschillenkamer onderzoekt in twee stappen of een discriminatie bewezen is. De eerste stap is vervuld als de indiener van de klacht feiten aanvoert die het bestaan van een discriminatie kunnen doen vermoeden. Als de indiener van de klacht een vermoeden van discriminatie aanvoert, moet de verweerder vervolgens (in de tweede stap) bewijzen dat er geen sprake is van een discriminatie. De verweerder kan dit doen door het vermoeden van discriminatie te weerleggen of door de minder gunstige behandeling te rechtvaardigen.[7]

Voor de vaststelling van een directe discriminatie is een bewijs van opzet of enige andere specifieke drijfveer van de verweerder niet vereist.[8]

B. Toepassing

In deze zaak voert de indienster van de klacht aan dat:

• de verhuurster haar kandidatuur voor een huurwoning weigerde (minder gunstige behandeling);
• omwille van de handicap van haar dochter (oorzakelijk verband met beschermd kenmerk, bij associatie).

De verhuurster stelt dat de weigering gebaseerd is op twee redenen: onduidelijkheid omtrent de financiële situatie van de kandidaat-huurder en de nood aan een prikkelarme omgeving voor haar inwonende dochter.

Uit het dossier en de uitwisseling op de zitting blijkt niet duidelijk welk gewicht precies toekomt aan het argument over de financiële situatie. Dit werd immers niet aangehaald in het bericht waarmee de verhuurster liet weten dat ze de kandidatuur van de indienster van de klacht afwees. 

Wel staat vast dat de weigering in belangrijke mate gemotiveerd is door de inschatting van de verhuurster dat de woning niet geschikt zou zijn voor de indienster van de klacht en haar dochter, omdat deze laatste omwille van haar ASS nood heeft aan een prikkelarme omgeving. Dit wordt door de verhuurster bevestigd.

Op die manier heeft de verhuurster uitdrukkelijk geweigerd om een woning te verhuren aan een kandidaat-huurder, op grond van de handicap van de dochter van die kandidaat-huurder. 

Daarmee staat voor de Geschillenkamer het vermoeden van discriminatie op basis van handicap vast. Dat vermoeden wordt niet weerlegd, en die ongunstige behandeling wordt niet gerechtvaardigd. 

Ter rechtvaardiging voert de verhuurster aan dat zij te goeder trouw heeft willen meedenken in het belang van de kandidaat-huurder, die nood heeft aan een geschikte woning, en zich heeft willen indekken tegen mogelijke juridische claims van de huurder, en tegen het risico dat deze snel opnieuw zou willen verhuizen indien ze geconfronteerd zou worden met een lawaaierige omgeving.

Uit de reconstructie van de feiten, zoals deze blijken uit het dossier en het gesprek op de zitting, blijkt echter dat de verwijzing die de indienster van de klacht maakte naar de nood aan een prikkelarme omgeving voor haar dochter, veeleer te maken had met de situatie in haar toenmalige woning, waar veel drukke interacties plaatsvonden tussen haar ex-partner en diens talrijke bezoekers. De indienster van de klacht was door de verhuurster op de hoogte gebracht van de risico’s op geluidshinder op straat en door buren, en aanvaardde deze. De verhuurster heeft dus haar eigen inschatting van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht boven die van de indienster gesteld. Het inschatten van die noden komt echter toe aan de indienster van de klacht en haar dochter zelf, eerder dan aan de verhuurster.  De Geschillenkamer is van mening dat het aangehaalde risico op juridische claims naar aanleiding van lawaai de weigering niet kan verantwoorden, aangezien de verhuurster de kandidaat-huurder correct had geïnformeerd over deze risico’s. Het risico dat de huurovereenkomst snel zou worden beëindigd omwille van lawaai, kan de weigering evenmin verantwoorden, aangezien dit gebaseerd is op een eenzijdige inschatting door de verhuurster van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht, die haaks staat op de inschatting van de indienster zelf. 

Oordeel van de Geschillenkamer

Om die redenen oordeelt de Geschillenkamer dat er sprake is van een ongerechtvaardigde weigering van een kandidaat-huurder en dus van directe discriminatie bij associatie op grond van handicap overeenkomstig het Gelijkekansendecreet. 

Aanbevelingen van de Geschillenkamer 

Om de vastgestelde discriminatie te beëindigen, beveelt de Geschillenkamer de verhuurster aan:

• als individuele maatregel, de indienster van de klacht niet te weigeren als kandidaat-huurder voor de betrokken woning op basis van de handicap van haar dochter;
• als structurele maatregel, om kandidaat-huurders niet minder gunstig te behandelen omwille van hun handicap of die van hun gezinsleden.