Wonen in Vlaanderen: zes mensenrechtelijke uitdagingen

De meeste Vlamingen spenderen een aanzienlijk deel van hun inkomen aan wonen. Om te beoordelen of wonen betaalbaar is, wordt vaak gekeken naar het aandeel huishoudens dat meer dan 30% van hun inkomen aan huur of de afbetaling van een lening besteedt. In Vlaanderen gaat het om één op de vijf huishoudens, wat eerder laag is in vergelijking met onze buurlanden. Wel verschilt het betaalbaarheidsrisico tussen groepen sterk.

Voor eigenaars is de betaalbaarheid recent verbeterd. Door loonindexeringen steeg hun inkomen, terwijl hun vaste hypotheeklast gelijk bleef. Huurders ervaren het omgekeerde: zij zien huurprijzen én nutskosten stijgen. Uit de Woonsurvey van 2023 blijkt dat inmiddels de helft van de huurders op de private huurmarkt meer dan 30 % van hun inkomen aan huur uitgeeft. Dit is een significante stijging ten opzichte van 2018. 

Vooral huishoudens met de laagste inkomens worden het hardst getroffen: binnen het laagste inkomenskwintiel (laagste 20% verdieners) spendeert 37,9% meer dan 30% van het inkomen aan wonen, bijna vijf procentpunt meer dan in 2013. De helft van deze huishoudens (53%) houdt na aftrek van de woonkosten onvoldoende budget over voor een menswaardig leven. In het hoogste inkomenskwintiel (de 20% met de hoogste inkomens) is die toename kleiner (+2,4 procentpunt). Globaal genomen is het betaalbaarheidsrisico in Vlaanderen sinds 2013 relatief stabiel gebleven, al verbergt dit gemiddelde een groeiende ongelijkheid tussen eigenaars en huurders, en tussen hoge en lage inkomens.

Volgens cijfers van het Vlaams Agentschap Wonen stonden eind 2025 215.337 personen op de wachtlijst voor een sociale woning. Dat is het hoogste aantal ooit. De helft van de kandidaat-huurders is alleenstaand en één op tien heeft een gezin van meer dan vier personen. Bovendien is er een sterke geografische concentratie: een derde van de kandidaten bevindt zich in vijf centrumsteden (Antwerpen, Gent, Oostende, Leuven en Sint-Niklaas).

Door de grote vraag en het beperkte aanbod is de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning ongeveer vijf jaar. Achter dat gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil: één op de vijf kandidaten kan binnen het jaar een woning betrekken, terwijl bijna een derde meer dan tien jaar op een sociale woning moet wachten. Vooral grote gezinnen staan langer op de wachtlijst. 

De wachttijd voor een sociale woning is afhankelijk van bepaalde toewijzingscriteria. Wie in aanmerking wil komen voor een sociale woning moet aan basisvoorwaarden voldoen: onder een bepaalde inkomensgrens vallen, geen andere eigendom bezitten, bereidheid tonen om werk te zoeken en Nederlands te leren. Lokale besturen kunnen daarbovenop eigen voorrangsregels instellen, zoals een vereiste om al een aantal jaren in de gemeente te hebben gewoond. Daardoor kan het gebeuren dat mensen die formeel in aanmerking komen voor een sociale woning toch langer moeten wachten dan anderen. 

Personen met een handicap hebben vaak een woning nodig die is afgestemd op hun specifieke noden. In Vlaanderen is er een structureel tekort aan zulke aangepaste woningen. In 2024 was slechts 2,55% van de huurwoningen van de sociale woonmaatschappijen aangepast aan bewoners met een handicap, terwijl 5,19% van de kandidaat-huurders op de wachtlijsten specifiek zo’n woning nodig had. Concreet gaat het om 9.748 wachtenden, waarvan een derde een aangepaste woning zoekt in Antwerpen (1.289), Gent (733), Hasselt (476), Sint-Niklaas (384) of Maasmechelen (365). Verhoudingsgewijs schiet het aanbod voornamelijk tekort in de gemeenten rondom Antwerpen, het Arrondissement Halle-Vilvoorde en het oosten en zuidwesten van Limburg. 

Wie geen sociale woning toegewezen krijgt, kan soms een huursubsidie krijgen als steun om een woning te huren op de private huurmarkt. Maar ook daar ondervinden personen met een handicap bijkomende drempels, onder meer door discriminatie op de woningmarkt (zie verder). 

In Vlaanderen werden in 2024 5.505 woningen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. Dat zijn er 2.193 meer dan in 2021. Een dergelijke procedure wordt doorgaans pas opgestart wanneer een verhuurder noodzakelijke herstellingen weigert uit te voeren. Deze evolutie kan wijzen op een groeiend kwaliteitsprobleem in het Vlaamse woningaanbod. 

Ook uit de Woonscreening (2023) blijkt dat de woonkwaliteit onder druk staat: 48% van de Vlaamse woningen is technisch ongeschikt. Vaak gaat het om kleinere gebreken, zoals een ontbrekende rookmelder (het enige gebrek bij 17% van de woningen), elektrische onveiligheid of onveilige trappen. Wel kampt 11% van de woningen met structurele gebreken, zoals enkel glas of het ontbreken van dakisolatie, en is 7% zelfs onbewoonbaar. Vooral eenoudergezinnen, alleenstaanden en huurders wonen vaker in ongeschikte woonomstandigheden.

Voor bepaalde woonindicatoren scoort Vlaanderen onder het Europese gemiddelde. Data uit de European Social Survey (2023) leren bijvoorbeeld dat Vlaamse huishoudens bovengemiddeld vaak hinder ondervinden van contextuele woongebreken, zoals lawaai (7,5%) en insecten of knaagdieren (6,3%). Ook vochtige muren of een lekkend dak (8,6%) komen in Vlaanderen vaker voor. Andere gebreken zoals schimmel of rot (3,2%), extreme hitte of kou (3,1%), of overbevolking (0,4%) komen minder frequent voor. Slechts een klein deel van de Vlamingen beschikt niet over een bad of douche (0,5%) of een binnentoilet (0,4%).

Wie dak- of thuisloos is, wordt uitgesloten van het recht op wonen. Volgens een schatting van het Steunpunt tot bestrijding van armoede uit 2025 zijn er in Vlaanderen ongeveer 21.428 dak- en thuisloze personen, waaronder 6.606 kinderen. De tellingen omvatten zowel zichtbare daklozen als thuislozen zonder stabiele woonplek. Opvallend is dat dit fenomeen zich niet beperkt tot de grote steden: 12% van de volwassenen daklozen en 13% van de kinderen verblijven in een gemeente met minder dan 15.000 inwoners.

Hoewel het om schattingen gaat, wijzen de cijfers op een toename van dak- en thuisloosheid. In bijna elke gemeente waar men in 2025 opnieuw heeft geteld, is een duidelijke stijging vastgesteld. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar in alle gemeenten opnieuw werd geteld, steeg het aantal dak- en thuislozen bijvoorbeeld 24,5% sinds 2022.

In absolute aantallen telt Vlaanderen meer dak- en thuislozen dan Wallonië (18.812) en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (9.777). In verhouding tot het aantal inwoners is het fenomeen echter sterker aanwezig in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (ongeveer 7,8 dak- of thuislozen per 1.000 inwoners) en Wallonië (5,1 per 1.000), tegenover 3,1 per 1.000 inwoners in Vlaanderen.

Tussen 2023 en 2025 ontving het Vlaams Mensenrechteninstituut 356 discriminatieklachten binnen het domein wonen. Daarmee is wonen, na onderwijs, het domein waarover het instituut de meeste klachten krijgt. 

Dat discriminatie op de huurmarkt wijdverspreid is, blijkt uit verschillende correspondentietesten. Daarbij reageren fictieve kandidaat-huurders met vrijwel identieke profielen op dezelfde huuradvertentie, waarbij slechts één beschermd kenmerk verschilt, zoals etnische of nationale afkomst of handicap. Zo wordt duidelijk of kandidaten anders behandeld worden en kan discriminatie op een wetenschappelijk onderbouwde manier worden vastgesteld. 

Vooral etnische of nationale afkomst en handicap spelen een rol. In Antwerpen, waar tussen 2018 en 2024 meerdere metingen werden uitgevoerd, blijkt dat personen met een niet-Belgische naam en kandidaat-huurders met een handicap systematisch minder kansen krijgen. In de meest recente meting (2023-2024) werd 16% van de kandidaten met een niet-Belgische naam niet uitgenodigd voor een woningbezichtiging. Bij rolstoelgebruikers liep dat op tot één op drie, terwijl blinde kandidaten met een assistentiehond in een kwart van de gevallen werden geweigerd.

Ook in andere Vlaamse steden komen gelijkaardige patronen naar voren. In Mechelen (2019-2020) en Brugge (2019-2020) werd naast etnische discriminatie ook discriminatie op basis van vermogen vastgesteld: kandidaten met een werkloosheidsuitkering en een niet-Belgische naam maakten significant minder kans op een uitnodiging. Correspondentietesten in Sint-Niklaas (2023), Kortrijk (2019-2021), Gent (2016-2023), Leuven (2019-2024) en Limburgse mijngemeenten (2021-2026) bevestigen dat discriminatie op basis van etnische of nationale afkomst en handicap hardnekkig aanwezig blijft op de private huurmarkt.

Correspondentietesten kunnen helpen om discriminatie tegen te gaan. In Gent werden na proactieve testen twaalf makelaars geïdentificeerd die een patroon van discriminatie vertoonden. Na sensibiliserende gesprekken daalde de discriminatiegraad bij een latere test bij deze makelaars aanzienlijk. Ook groeit in de bredere bevolking het bewustzijn over discriminatie op de huurmarkt, wat een afschrikwekkend effect kan hebben op potentieel discriminerend gedrag. Zo geeft de Woonsurvey  aan dat het aandeel verhuurders dat openlijk toegeeft te discrimineren op basis van afkomst, daalde van 22% in 2013 naar 8% in 2023. Tegelijkertijd daalde het aandeel verhuurders dat aangeeft te discrimineren op basis van vermogen veel minder sterk: van 34% tot 29%. Omdat dit cijfers op basis van zelfrapportering zijn, kunnen ze beïnvloed zijn door sociaal wenselijke antwoorden en weerspiegelen ze niet noodzakelijk het effectieve gedrag van verhuurders.